Cap kamatláb. Az ingatlanbefektetések során gyorsan megtanulja, hogy a felső határ az egyik leggyakrabban használt mutató a befektetés megfontolására. Ez egy egyszerű módszer egy befektetés pénzügyi eredményeinek értékelésére, de amint az ebből a cikkből látni fogja, ennek vannak korlátai.
Bevezetés
A közvetlen tőkésítés módszere a tőkésítési arány kiszámítása. Ez olyan, mint egy definíció. A maximális tét kiszámítása és meghatározása az alábbiak szerint történik. Például, ha egy épület 10 000 dollár nettó működési bevételt termel, és 100 000 dollárért adják el, az arány 0,1-re számítható. A határmértékeket százalékban fejezzük ki, így ezt 10 százalékban olvassuk. Ennek a számításnak az egyszerűsége lehetővé teszi, hogy gyorsan átrendezze egy ismeretlen ábra megoldásához. A fenti példában ismerjük a NOI-t és az értéket, de ha csak a NOI-t és a cap rate-et rendelkeznénk, akkor ugyanilyen könnyen meg tudnánk határozni az értéket. Ennek hasznossága nyilvánvaló, mivel nem mindig lesz birtokában mindhárom információ. Jövedelmezőa direkt nagybetűs módszer megközelítése az alábbi képen látható. Ez egy ingatlanra vonatkozó példa.
A bevétel közvetlen tőkésítési módszerének alkalmazási köre
Mivel a felső kamatlábat olyan gyorsan és egyszerűen ki lehet számítani, ez lett az a szám, amellyel a befektetők és más ingatlanszakértők összehasonlítják az egyik befektetést a másikkal. Lehetséges, hogy két olyan befektetés is mérlegelés alatt áll, amelyeknél a listaárak és a zajok nagyon eltérőek, de ha mindegyikre ugyanaz a felső határ vonatkozik, könnyen összehasonlíthatja őket.
A professzionális értékbecslők és az ingatlanbefektetők különböző megközelítéseket alkalmaznak az értékelés során. A közvetlen nagybetűs írásmód csak egy ezek közül, és ugyanazon a képleten alapul, amelyet korábban bemutattunk. A pénzügyi terminológiában a módszer „állandónak” minősíti az épületet. Valójában a számítás mögötti matematika azt feltételezi, hogy a befektetés a végtelenségig megtérül.
A felső kamatláb az a „kedvezmény”, amelyet a befektetők alkalmaznak erre a bevételi forrásra a vele járó különféle kockázatok miatt. Nincs olyan, hogy kockázatmentes befektetés, ezért a befektetők minden bevételi forrást leszámítanak. a lehetséges problémák és az esetlegesen felmerülő veszteségek. A felső kamatláb egyszerűen azt a jövedelem-ár arányt mutatja meg, amelyet a befektetők hajlandóak elfogadni egy jövőbeli bevételi forrás érdekében.
Te melyik NOI vagyhasználd
Ezt a kérdést egy befektetőnek mindig fel kell tennie, amikor a kapitalizációs rátákat nézi. Nincs általánosan elfogadott NOI. Ez problémát jelent a befektetők számára, amikor egy adott befektetés piaci sapkáját próbálják meghatározni. Valószínűleg hallottak arról, hogy a szóban forgó szomszédos ingatlan „hét százalékon belül” kelt el, amikor éppen olyan „közvetítői” számokon lehetett, amelyek megemelték a NOI-t. Ha a NOI magasabb vagy alacsonyabb, ez közvetlen hatással lesz az eszközzel való kereskedés valódi felső kamatlábára. Ezért fontos, hogy csapatával együtt dolgozzon, hogy számba vegye az összehasonlítható piaci teljesítményt, és alaposan fontolja meg, milyen kamatkorlátokat tart érvényesnek.
Mikor érdemes ezt a módszert használni?
A felső kamatlábak és a közvetlen tőkésítési megközelítés az értékelés során hasznos eszköz, amelyet befektetőként használhat. Ez lehetővé teszi a tranzakció gyors elemzését, és ha szisztematikusan, kritikus objektívvel végzik, akkor hatékony technika lehet. Ezen kívül azonban számos kiegészítő vagy alternatív értékelési módszer létezik. A kereskedéselemzési képességek fejlesztése során fontos készség, hogy tudja, mikor kell többet elvégeznie ennél az egy számításnál.
A módszer képletének származéka
Az ingatlanbefektetések elemzésében a kapitalizációs ráta megegyezik a nettó működési bevétel és az ingatlanérték arányával. Az összehasonlítható ingatlanok aktiválási rátáit használjákegy ingatlan nettó működési bevételének diszkontálása, hogy megkapjuk a belső értékét.
Minden más befektetéshez hasonlóan az ingatlanokat is a jövőbeli pénzáramlások jelenértékén értékelik. Az ingatlanok értékelésére két módszer létezik: a közvetlen tőkésítés módszere és a diszkontált cash flow módszer. A közvetlen tőkésítési lehetőségnél az ingatlanból származó nettó működési bevétellel mért bevétel állandónak minősül, és az ingatlan értéke megegyezik a NOI és a diszkontrátával osztva.
Formula
Az ingatlan értékét a közvetlen tőkésítés módszerével az állandó fizetés jelenértékének képlete határozza meg:
r az aktiválási ráta, a NOI pedig a nettó működési bevétel. A számításban eleve magában foglalja a NOI növekedési rátáját. Az r határkamatláb egyenlő az i diszkontráta mínusz a g növekedési ráta. Ezek a változók a közvetlen nagybetűs módszer képletéhez.
A fenti egyenletet átrendezve megkapjuk r matematikai kifejezését. Az r tőkésítési ráta a nettó működési bevétel (NOI) és az összehasonlítható ingatlanok értékének aránya alapján kerül meghatározásra. Equal Income NOI – ingatlan levonva az összes működési költséget, javításokat és karbantartást, biztosítást, ingatlanadókat, közműveket stb. az ingatlan értéke és a maximális mérték.
Határárfolyamok
Az ingatlanok értékeléséhez használt határároknak olyan ingatlanügyletekből kell származniuk, amelyek nagyon hasonlóak az értékelt ingatlanokhoz az ingatlan elhelyezkedése, mérete, az ingatlan jellege (lakó- és kereskedelmi célú), valamint a lízing időtartama (rövid vagy hosszú távú) tekintetében., kor, azaz meghatározzák-e a javítások és fejlesztések költségeit stb.
Példa a közvetlen jövedelem tőkésítési módszer használatára
A következő adatok ismeretében az A ingatlan értéke a B és C ingatlan eladásához rendelkezésre álló információk felhasználásával kapott határkulcs felhasználásával, amelyik a legmegfelelőbb. Példa a közvetlen tőkésítés módszerére az üzleti értékelésben:
| Ingatlan | A | B | C |
| NOI | $1,000,000 | $2,000,000 | $15,000,000 |
| Érték | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Bérleti futamidő | 10 év | 8 év | 3 év |
| Bérlők száma | 2 | 3 | 10 |
A B tulajdonság inkább az A tulajdonsághoz hasonlít, mint a C tulajdonsághoz, ezért szükségünk van az A tulajdonság értékére a B tulajdonság információinak értékéből és NOI-jából kapott nagybetűsítési százalékok felhasználásával.
A fent használt felső határérték felfelé vagy lefelé módosítható, hogy tükrözze az összehasonlítható árak közötti különbségekettulajdonság (azaz B tulajdonság) és a kiértékelendő tulajdonság (azaz A tulajdonság).
Közvetlen kapitalizáció kontra diszkontált cash flow elemzés
Sok kereskedelmi ingatlanközvetítő, hitelező és -tulajdonos a jövedelmi megközelítést szem előtt tartva alkalmaz ingatlanértékelést. A közvetlen tőkésítésből származó értékelés diszkontált cash flow (DCF) elemzés. A közvetlen kapitalizációs értékeléshez a stabilizált nettó működési eredményt (NOI) elosztjuk a piaci kapitalizációs rátával. A becsült költség, a DCF-elemzés minden évben becslést igényel a NOI-val együtt, valamint az elemzési időszak végén várható visszafordítási költséget. Az elemző általában a bevételek kapitalizációját használja a hozamok becsléséhez. Ezeket a várható pénzbeli juttatásokat azután megfelelő kamattal diszkontálják, hogy elérjék az értékelési piacot. A közvetlen tőkésítés módszerét a befektetési kockázatok értékelése során közel azonos szabályok szerint veszik figyelembe.
Becsült nettó működési bevétel
Bár ezek a számítások egyszerűek és egyértelműek, az értékbecslő vagy az értékbecslő feltételezéseitől függenek. Közvetlen nagybetűs írás esetén a stabilizált NOI tulajdonságait ki kell értékelni. Ez az értékelés a piaci területen lévő összehasonlítható ingatlanok piaci adatain alapul; képviseli az értékbecslő véleményét az ingatlan teljesítményéről. Mivel az értékbecslő véleménye a piaci adatok megfigyelésén alapul, nehéz hibát találni NOI-becslésében. Amikor a piac "megfelelő", a "stabilizált NOI" fogalma különösen hasznos. Azonban különlegeskét fontos terület.
Először is, mi van akkor, ha az ingatlanban jelentős üresedés van az értékelés időpontjában? Nyilvánvalóan senki sem fejleszt ingatlant jelentős, tartós üresedés elvárásával. Így az értékelő a megüresedett állások piaci részesedését használhatja fel, nem pedig a valós állások tulajdonságait. Ez megnövekedett NOI-t eredményez az elem módosítójában, és felfújhatja a módosító értékét.
Másodszor, ha egy ingatlan jövőbeni NOI-ja várhatóan nőni fog a megnövekedett területigény miatt, ami magasabb bérleti díjakat eredményez, a NOI egy éves közvetlen kapitalizációja alulértékelheti az ingatlant. Mivel a DCF-elemzés lehetővé teszi a bérleti díj, az üresedési ráta, a behajtási veszteségek és a működési költségek éves kiigazítását, a DCF-elemzés felhasználható a vevő NOI-növekedésének előrejelzésére az idő múlásával.
Amikor például a következő három-öt éven belül várhatóan az ingatlan teljes bérbeadásra kerül, a megélhetési költségek a kívánt szintre csökkenthetők. A várható változások ezen specifikációja reális becsléseket eredményez az időszakra vonatkozó NOI-ról – ez sokkal jobb eredmény, mint egy év NOI-jának tőkésítése. Másrészről azonban, ha egyszerűen feltételezzük, hogy az üresedési ráta csökkenni fog egy három év alatt, ez felfújt NOI-hoz vezethet.
A DCF elemzés tökéletes az ehhez hasonló helyzetekre. A DCF-elemzés azonban nem túl hasznos, ha tudni kell, hogy egy ingatlan teljesen ki van adva. Egyenlő éves cash flow-k sorozatának jelenértéke megegyezik a megfelelőveltőkésített érték. Nem hiba a DCF analízis tulajdonságait használni, ha nem várható jelentős változás a NOI-ban. Az értékelési jelentés felhasználóinak azonban tisztában kell lenniük azzal, hogy ennek a módszernek az eredményei semmivel sem jobbak, mint a közvetlen tőkésítés helyes alkalmazásával. A közvetlen tőkésítés módszerét a befektetési kockázatok értékelése során közel azonos szabályok szerint veszik figyelembe.
Tőkésítés és diszkontráta választása
Elméletileg az egyéves NOI tőkésítésével kapcsolatos aggályok kizártak. Az értékbecslő készsége a piaci kapitalizáció meghatározásában, az összehasonlítható eladások aránya - ez nagy szerepet játszik. Ha a piaci sapka rátáját olyan ingatlaneladásokból származtatják, amelynek üresedési rátája hasonló azokhoz a tételekhez, amelyeknek a vevői elvárásai vannak egy teljesen lízingelt ingatlan sorsára vonatkozóan, akkor az értéket a kiigazítatlan NOI-ból és a piaci sapka rátájából lehetne megbecsülni.
Ezeket a várakozásokat tükrözik azok a vásárlók is, akik a jövőben a NOI növekedésére számítanak a bérárak tulajdonságaiban. A várakozások mindkét esetben tükröződnek a megfigyelt árkapitalizációban. Az értékelő probléma akkor merül fel, ha olyan objektumokat kell egyeztetni, amelyek nem találhatók. Ebben az esetben az értékbecslőnek kapitalizációs arányt kell kidolgoznia, és meg kell becsülnie a NOI-t a legjobb elérhető partnerek alapján, és olyan piaci értékbecslést kell készítenie, amely tükrözi a fogyasztói elvárásokat.
Megfelelő diszkontrátát használnak a DCF elemzéséhez, és a NOI becsléseket a következőre konvertáljákértékeket. Amikor DCF-elemzést használnak egy ingatlanpiac értékelésére, a diszkontrátát összehasonlítható ingatlanadatok segítségével kell kivonni a piacból. Tehát a releváns összehasonlítható adatokra ugyanaz a DCF-elemzés és a közvetlen kapitalizáció szükségessége. Ha a DCF-elemzést befektetési elemzéshez használjuk, akkor a szükséges megtérülési rátát kell használni a várható pénzáramlások diszkontálásához.
Egy szükséges nehéz választás
A közvetlen nagybetűsítés és a DCF elemzése – mindegyik megfelelő bizonyos körülmények között. A közvetlen kapitalizáció különösen alkalmas arra, hogy stabil NOI-elemzési tulajdonságokat várjunk el; A DCF jól illeszkedik a változó NOI elvárt tulajdonságaihoz. A megfelelő kapitalizációs ráta és diszkontráta kiválasztása néha mindkét módszer esetében nehézkes lehet. A DCF-elemzés fő előnye, hogy az elemzés időszakára vonatkozó NOI becsléséhez szükséges adatok összegyűjtése során meg kell ismerni az ingatlan perspektíváját.
A DCF elemzés alapos átgondolást igényel. A várható kereslet és kínálat aktiválási aránya egy bizonyos típusú területre és működési költségekre. Megfelelően elvégezve az ilyen elemzés olyan információkat szolgáltathat, amelyek nem láthatóak a közvetlen nagybetűk használatán keresztül. Gyakran azonban a DCF elemzés elsődleges használata megerősíti a közvetlen kapitalizációs értékelés piaci értékét. Bár a DCF elemzésben használt becslések pontosabbak lehetnek egyes NOI tulajdonságok esetében, a piaci érték közvetlen tőkésítési becslésének független megerősítéséhez megfelelő diszkont szükséges.árak.
Következtetés
A modern világban nagyszámú gazdasági eszköz létezik, és meglehetősen nehéz megérteni őket. Ebben a cikkben a közvetlen nagybetűsítés módszerét elemezzük részletesen. Ez egy nagyon hasznos technika, amelyet gyakran használnak a közgazdaságtanban. Az olvasó most már ismeri és tudja használni. A bevétel közvetlen tőkésítésének módszere bármely vállalkozási forma vagy bevételi tárgy értékelése során minimális kockázattal segíti a sikeres üzlet felépítését.
